不動産競売


最近では、女性の方も資産形成や居住用として不動産取得を検討される機会が多くなりました。その様な中で安く取得する事が出来る「競売不動産」を検討される方も多くなっています。
しかしながら、なかなか競売不動産はよく解らないし、誰に相談したら良いのか分からなという方も多いと思います。


不動産競売と聞いてどのようなイメージをされるのでしょうか。なんだかよく分からないという方も多いのではないのでしょうか。

今は、不動産競売を取り仕切る民事執行法も段階的に改正され、参加しやすい状況になっています。

しかし、だからと言って競売は何のリスクもなく安全だという事には到底なりえません。それはなぜでしょうか?

不動産競売は民事執行法に基づき執り行われています。通常の不動産取引は宅地建物取引業法と法律に基づいて行われており、不動産競売と通常の不動産取引とは基本となる法律が異なっています。

まずここが大きなリスクを負担することにつながるのです。結論からいいますと通常不動産業者でなく個人の方が

不動産売買を行う際、売主は一定期間ではありますが、瑕疵担保責任を必ず負わなければなりません。

例えば、配管から水が漏れたとか、主要構造部分から雨漏りがしたといった場合、売主にはそれを修復する義務があるという責任のことです。ですが、不動産競売の場合、瑕疵担保責任を所有者も裁判所も取ることはありません。

まだ雨漏り程度だだったら取り返しがつくことかもしれません。しかしながら、そもそもの不動産に本質的な欠陥が

あったとしたら大変すよね。不動産競売は法律を知っているでけでは到底太刀打ちできません。要するに不動産知識が十分ないのにも関わらず競売に参加した場合、落札したはいいものの、とんでもない物件を買ってしまう可能性も高いのです。

また、占有者の問題もあります。民法と民事執行法の改正により、平成16年4月より短期賃貸借権が廃止されました。だからと言って、それで占有者退去に関する問題がすべてクリアになったという事にはなりません。占有者にもいろいろな事情があり落札した物件を占有しています。占有者の具体的な占有理由や内容は、実際に落札してコンタクトを取らなければ分からないことが多々あります。その物件から占有者を退去させなければ、自分が使用することはできないのです。不動産競売はリスクが付き物ということに注意しなければなりません。

しかし、競売は宝の山というのもまた事実なのです。

不動産競売に少しでも興味を持たれた事のある方であれば、現在の競売の動向をご存知でしょう。

実は今、不動産競売はバブルの状況にあります。大方の競売物件は高値で落札されています。それであれば競売も安くないのでは?でも、よく考えてみてください。今の競売参加者は、業者でない一般の方の参加には目を見張るものがあります。参加に至る理由はやはり、競売は市場に比べると安いという事です。

競売として高値で落札したとしても、それは「通常の市場で買うよりは安く買える。」という事に他ならないのです。

だから、不動産業者でない一般の方も競売に参加されるのです。

 

≫不動産競売の流れについて

1.(不動産競売物件の広告)

裁判所から競売事件の広告がなされます。

 

2.(三点セットの閲覧開始)

三点セット(物件明細書・評価書・現状調査報告書)が裁判所の閲覧室にて閲覧出来る様になります。

インターネットでもダウンロードすることが出来ます(一部情報、一部競売物件を除く)。

3.(期間入札開始)

入札書を提出します。入札用紙は裁判所で貰えます。

入札自体は執行官宛の書留郵便でも出来ますが、時間に余裕のある場合は実際に裁判所に行き執行官に手渡しした方がいいでしょう。封をした入札書以外は間違いをチェックしてもらえるからです。また、売却基準価格(入札の際、必ずこれ以上の価格を記入しないと無効になる)の2割の金額を保証金として裁判所指定の口座に納めなければなりません。

4.(開札期日)

入札書の開札が行われます。

この場で最高価買受人(一番高い価格を提示した人)と次順位買受人が決定します。

5.(売却許可決定)

最高価買受人に対する売却許可決定が公示されます。

その日以降、買受人は事件記録の閲覧をすることが出来ます。

6.(売却許可決定の確定)

最高価買受人に対する売却許可決定が確定します。

7.(代金納付通知)

代金納付を行う期日が決定され、その日に代金納付を行うために出頭して下さいとの旨の書面が特別送達にて買受人の手元に送られて来ます。

通常届いてから2ヶ月程度あとの出頭期日が記載されておりますが、その日ではなくても前もって代金納付を行うことが出来ます。それを代金納付の前倒しといいます。

8.(代金納付・所有権移転)

保証金を除いた代金を金融機関に納付し、裁判所に手続きを行うと基本的に、その日に所有権移転が行われることになります。所有権移転は裁判所書記官により嘱託されますので、司法書士手数料はかかりません。

9.(所有権移転登録完了)

代金納付を行ってから、おおよそ1週間から10日前後で登記識別情報が特別送達で送られてきます。


≫競売Q&A 競売に関する貴女の疑問・質問にお答えします。

Q・不動産競売に参加資格はありますか、又トラブルが多いと聞きますが?

A・現在競売市場は、法改正により、迅速かつ開かれた市場となっており、どなた様でもご利用いただけるようになっております。しかし、普通の不動産取引とは違い、裁判所は仲介責任を負いませんし、競売債務者も瑕疵担保責任(見えない欠陥に対する責任)を負いません。すべて自己責任の範囲で行わなければならないという事になります。又、適正な入札額の決定や、占有者との立ち退き交渉など、知識や経験を必要とするプロセスが一般の不動産取引よりも多いのも事実です。

 

 

Q・安く不動産を買えますか?

A安く不動産を買うには競売も一つの方法です。しかし、不動産知識が無かった為に安く落札できても、物件の再建築ができなかったり、敷地の権利が無かった為、すぐに立ち退かなければならなかった…、といったケースも耳にします。もし、ご自分で競売に参加することに不安を感じられるのでしたらご相談ください。

Q・競売物件の取得に、銀行融資を利用したいのですが?

A法改正によって、競売物件に担保を付けることが法的には可能ですが、実際上銀行融資を受けるのは難しいケースが多いようです。金融機関が競売物件を担保物件として扱うのにいい顔をしないということと、実際に落札してからでないと融資のテーブルに載らないことが多いということに問題が起因するのでしょう。中には落札したが、金融機関の稟議の連続で融資が決定されても肝心な代金納付日が融資実行日の前に来てしまう、なんてことも…。保証金没収というケースにもなりかねませんので、しっかりと資金計画を立てて入札に臨みましょう。